摘要：题目四：假设开发法及其应用一、假设开发法的基本理论答：（1）假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润...

题目四：假设开发法及其应用一、假设开发法的基本理论答：（1）假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。（2）假设开发法适用的估价对象及条件假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是重建，则属于毛地的范畴）。以下把这类房地产统称

2、为“待开发房地产”。应有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设和限制条件，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的（即要进行可靠性分析），以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性（包括它的变化将会导致的估价结果变化，类似于要进行房地产开发项目评估中的敏感性分析）。假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析，是房地产开发项目分析的常用方法之一。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目分析的主要不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。（3）假设开发法的操作步骤运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：调查分析待开发房地产状况；选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后

3、的房地产状况；预测后续开发经营期；预测开发完成后的价值；预测后续必要支出及应得利润；测算待开发房地产的价值。二、假设开发法具体应用答：假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。它们之间应该是等价的。搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。具体应用案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。估价过程如下：（1） 通过市场调查研究，得